零首付的利與弊，什么是零首付

　　零首付是因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，不少開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)為了促銷，打出的“零首付”標(biāo)語(yǔ)，下面嵐禾設(shè)計(jì)為大家介紹，零首付的利與弊，什么是零首付：
 

　　零首付購(gòu)房是不符合相關(guān)政策的，零首付購(gòu)房對(duì)于購(gòu)房者、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行來(lái)說(shuō)都存在或多或少的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

 

　　什么是零首付
 

　　零首付主要兩種方式
 

　　1：本質(zhì)上等同于分期首付，即購(gòu)房者不支付或者少量支付首付，開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者一年時(shí)間或者幾個(gè)月的時(shí)間，把剩余的首付湊齊再去申請(qǐng)房貸;
 

　　2：做高合同價(jià)，虛假貸款，這種零首付買購(gòu);
 

　　3：需要說(shuō)明的是，以上兩種方法都屬于違規(guī)行為。
 

　　舉例
 

　　一套12萬(wàn)實(shí)際成交的房子，找評(píng)估公司或者中介，
 

　　1：把房子評(píng)估到15萬(wàn)：
 

　　首付4.5萬(wàn)，貸款10.5萬(wàn)，這樣就多貸出來(lái)15-12=3萬(wàn)元
 

　　這樣實(shí)際首付4.5萬(wàn)-3萬(wàn)=1.5萬(wàn)，首付較低!
 

　　2：評(píng)估到17萬(wàn)：
 

　　首付5.1萬(wàn)，貸款11.9萬(wàn)，這樣就多貸出來(lái)17-12=5萬(wàn)元
 

　　這樣實(shí)際首付5.1萬(wàn)-5萬(wàn)=0.1萬(wàn)，接近零首付!
 

　　3：評(píng)估到18萬(wàn)：
 

　　首付5.4萬(wàn)，貸款12.6萬(wàn)，這樣多貸出18-12=6萬(wàn)
 

　　首付5.4-6萬(wàn)=0.6萬(wàn)，這樣貸出的錢還能繳納稅費(fèi)或裝修之類。
 

　　總結(jié)
 

　　【1】：還貼點(diǎn)邊，有點(diǎn)靠譜;
 

　　【2、3】：基本都是理想狀態(tài)了，評(píng)的越高，首付越少!
 

　　利與弊
 

　　利1：開(kāi)發(fā)商墊付
 

　　01：對(duì)于只能支付部分首付、或者根本無(wú)力支付首付的購(gòu)房者，由開(kāi)發(fā)商為其墊付剩余的首付，然后再去向銀行申請(qǐng)貸款;
 

　　02：而開(kāi)發(fā)商的墊付款則由購(gòu)房者在一定期限內(nèi)，比如一年或者幾個(gè)月，有息或者無(wú)息償還給開(kāi)發(fā)商。
 

　　弊1
 

　　01：這種方式主要是開(kāi)發(fā)商為了挽救慘淡的樓市狀況、提高競(jìng)爭(zhēng)力、回籠資金等而做出的促銷手段;
 

　　02：由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，一般開(kāi)發(fā)商對(duì)外打出的“零首付”廣告不過(guò)是一種吸引客戶的噱頭。
 

　　提示
 

　　1：選擇開(kāi)發(fā)商墊資方式的，購(gòu)房者一定要在和開(kāi)發(fā)商簽訂合同前，問(wèn)清楚是否有墊資利息和手續(xù)費(fèi)，以及墊資利息的多寡、償還期限、償還方式;
 

　　2：大部分開(kāi)發(fā)商通常會(huì)和購(gòu)房者另行簽訂一個(gè)合同，并在合同中明確約定，如果購(gòu)房者未能依約還清墊付的首付款的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回房屋;
 

　　3：對(duì)于這種情形，購(gòu)房者可以向法院起訴合同無(wú)效，收回已付的購(gòu)房款，并請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
 

　　利2：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)墊付
 

　　由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)墊付一部或者全部首付，這種形式和開(kāi)發(fā)商墊資相類似。
 

　　弊2
 

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這過(guò)程中一般會(huì)收取一定手續(xù)費(fèi)或者墊資利息，或者以為購(gòu)房者辦理多家銀行的信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資，另外再收取一點(diǎn)傭金。
 

　　提示
 

　　1：購(gòu)房者選擇開(kāi)發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)墊資來(lái)支付首付的，應(yīng)該首先要確保自身今后、每月能有足夠的資金，可以兼顧償還墊資和銀行貸款;
 

　　2：如果承受不了償還墊資款及銀行貸款的雙重壓力，就很容易發(fā)生斷供的危險(xiǎn)，從而進(jìn)入銀行的失信黑名單;
 

　　3：2008年深圳房地產(chǎn)處于低潮的時(shí)候，也曾出現(xiàn)低首付購(gòu)房，最終引發(fā)號(hào)稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案;
 

　　4：沒(méi)有繳納首期的業(yè)主，在樓價(jià)大幅下跌后，因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。
 

　　利3：分期付款式
 

　　分期付款式零首付購(gòu)房，有些開(kāi)發(fā)商打出的零首付幌子背后，實(shí)際上是采取分期支付首付款、或延長(zhǎng)首付款支付期限的方式售房。
 

　　弊3
 

　　一般情況下，開(kāi)發(fā)商所給的支付期限不是很寬松，一旦購(gòu)房者沒(méi)有按照約定期限償還首付款，可能就會(huì)產(chǎn)生一系列的違約問(wèn)題，甚至被開(kāi)發(fā)商訴至法院。
 

　　利4：高評(píng)高貸
 

　　01：這種形式主要是由中介機(jī)構(gòu)從中協(xié)調(diào)，聯(lián)合熟悉的銀行做高對(duì)將要買的房子的評(píng)估價(jià)，以此來(lái)獲得更多的貸款;
 

　　02：比如一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，按首付3成計(jì)算，購(gòu)房者需首付30萬(wàn)元，貸款7成就是70萬(wàn)元;
 

　　03：但中介、機(jī)構(gòu)等，可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評(píng)估到145萬(wàn)元，貸款7成就是101.5萬(wàn)元;
 

　　04：實(shí)際上就等于不需要自己掏錢支付首付，全額貸款買房，這就是所謂的高評(píng)高貸式的“零首付”購(gòu)房。
 

　　弊4
 

　　高評(píng)高貸一般用于二手房，且主要是過(guò)去銀行審批不嚴(yán)格的時(shí)候，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的逐漸加強(qiáng)、銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的不斷提高，高評(píng)高貸越來(lái)越難。
 

　　利5：陰陽(yáng)合同式
 

　　01：這種形式則是和高評(píng)高貸相類似，只不過(guò)所謂的陰陽(yáng)合同的主體是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買方，合同雙方簽訂的兩份合同一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外;
 

　　02：對(duì)外的合同主要用于向銀行貸款、逃避納稅，對(duì)內(nèi)的合同則用于約定合同主體雙方的權(quán)利義務(wù)。
 

　　弊5
 

　　01：其中用于銀行貸款的合同一般標(biāo)的額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則說(shuō)明需要支付的首付就越少;
 

　　02：相對(duì)不同的兩份合同在帶給當(dāng)事人利益的同時(shí)，也隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　提示
 

　　1：如果購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，以陰陽(yáng)合同或者高評(píng)高貸的形式騙取銀行貸款的，銀行很可能會(huì)解除購(gòu)房者與銀行的貸款合同，并追究購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任;
 

　　2：數(shù)額較大或者情節(jié)嚴(yán)重的，可能被認(rèn)定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款的行為，進(jìn)而可能導(dǎo)致被追究刑事責(zé)任;
 

　　3：在開(kāi)放商和購(gòu)買者之間由于存在一份陰陽(yáng)合同，所以當(dāng)雙方產(chǎn)生法律糾紛，購(gòu)房者將難以依法依約追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以千萬(wàn)要避免采用這種做法進(jìn)行零首付購(gòu)房。
 

　　操作零首付模式
 

　　1：由房地產(chǎn)、中介、機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊付首付款，然后向購(gòu)房者收取一定的手續(xù)費(fèi)或傭金;
 

　　2：通過(guò)疏通銀行關(guān)系，做高房屋評(píng)估價(jià)、協(xié)助房屋買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同來(lái)獲取高額貸款，變相實(shí)現(xiàn)零首付;
 

　　3：幫助購(gòu)房者將房屋做“二次抵押”，比如，中介機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房者在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證再次抵押給另一家銀行，以“消費(fèi)貸”的名義貸到首付款;
 

　　4：對(duì)于第一種墊資方式類似于借款給購(gòu)房者，存在的法律風(fēng)險(xiǎn)就是購(gòu)房者的履約風(fēng)險(xiǎn)，防范措施就是事前做好有關(guān)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和銀行信用等方面的調(diào)查，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)降到最低;
 

　　5：對(duì)于第二種虛構(gòu)事實(shí)騙取銀行貸款的方式，屬風(fēng)險(xiǎn)最大，騙取銀行貸款，輕則銀行解除貸款合同，追究民事賠償責(zé)任，重則追究刑事責(zé)任。
 

　　溫馨提示
 

　　1：采用零首付購(gòu)房方式的，一般是經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)不是很好的消費(fèi)者，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式，購(gòu)房者千萬(wàn)要慎之又慎;
 

　　2、對(duì)于開(kāi)發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要存在三個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是行政責(zé)任，一個(gè)是民事責(zé)任，再一個(gè)就是無(wú)法按期收回墊資款的風(fēng)險(xiǎn);
 

　　3：俗話說(shuō)“羊毛出在羊身上”，“零首付”雖然降低了購(gòu)房門檻，但之后的還款壓力必然會(huì)越來(lái)越大，而且對(duì)于購(gòu)房的首付比例，中國(guó)人民銀行已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款最低降至20%。