警惕共有產(chǎn)權(quán)房推高房價

　　8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(下簡稱《辦法》)正式面向社會公開征求意見，下面嵐禾設(shè)計為大家介紹，什么是共有產(chǎn)權(quán)住房，如何看待共有產(chǎn)權(quán)住房：
 

　　問
 

　　什么是共有產(chǎn)權(quán)住房?
 

　　答
 

　　1：共有產(chǎn)權(quán)住房由政府按照“三七開”或“五五開”墊資，并不影響購房者向銀行申請商業(yè)貸款等;
 

　　2：就其出資方式的本質(zhì)來說，與開發(fā)商推出的所謂“零首付”優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人是房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無本質(zhì)差別。
 

　　如何看待
 

　　房屋產(chǎn)權(quán)兩種比例實現(xiàn)共有
 

　　1：當(dāng)個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的價格;
 

　　2：對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進行購買，個人承擔(dān)的價格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房。
 

　　申請購買政府部分產(chǎn)權(quán)
 

　　?1：共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán);
 

　　2：自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算;
 

　　3：5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。
 

　　分析
 

　　1：共有產(chǎn)權(quán)房等于是政府出一部分錢，自己出一部分錢，【如100萬，政府出30，自己出70萬，或者是政府出50萬，自己出50萬】，以此形成所謂的共有產(chǎn)權(quán)房;
 

　　2：5年內(nèi)購買政府手中的產(chǎn)權(quán)，也就是還給政府當(dāng)初買房時政府出的錢，這個時候是按照原件【比如政府當(dāng)初付了50萬，那么就還給政府50萬】，但是對于購買共有產(chǎn)權(quán)房的家庭，5年內(nèi)還請就顯得不太現(xiàn)實;
 

　　3：5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分，要按照市場評估的價格結(jié)算，長期來看這個時候的房子就不再是經(jīng)濟適用房了，而是商品房了，想要購買政府產(chǎn)權(quán)部分，花的錢就不知道是多少了。
 

　　質(zhì)疑
 

　　變種的“經(jīng)濟適用房”
 

　　1：這種模式是變種的“經(jīng)濟適用房”模式，具有一定的吸引力;
 

　　2：但從08年年底開始，國家確立了為低收入家庭供應(yīng)廉租房的政策，并且形成了以廉租房為主體，以經(jīng)濟適用房和公共租賃房為補充的保障性住房體系;
 

　　3：而低收入家庭的住房問題，通過廉租房的形式予以解決，事實證明更為合理。
 

　　兩種模式的“共有產(chǎn)權(quán)”
 

　　1：兩種模式一是政府的產(chǎn)權(quán)占30%，一是政府的產(chǎn)權(quán)占70%;
 

　　2：在這兩種模式里，不知道政府真正拿出的“真金白銀”的比例是多少;
 

　　3：如果真正以土地出讓金出資，把對經(jīng)濟適用房的政策“換算”成“股份”，恐怕違背了經(jīng)濟適用房政策的初衷;
 

　　4：因為劃撥的土地和其他優(yōu)惠政策，本來是經(jīng)濟適用房的購買對象該享受的。
 

　　經(jīng)濟適用房購買對象
 

　　1：經(jīng)濟適用房購買對象，應(yīng)該是收入符合一定條件的人，政府顯然不在其列;
 

　　2：按照淮安的“共有產(chǎn)權(quán)”模式，這在客觀上造成了政府“擠壓”居民福利的事實;
 

　　3：在政府將土地出讓金及其他優(yōu)惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭等于沒有享受到住房保障;
 

　　4：惟一的好處是在買房時政府墊付了一部分錢，而付出的代價就是一個被當(dāng)?shù)卣J可的“小產(chǎn)權(quán)房”。
 

　　價格形成機制
 

　　1：從價格形成機制和出資方式來看，“共有產(chǎn)權(quán)房”確認并維護了市場價格，因而，在房價保持高速增長的某段時期，“共有產(chǎn)權(quán)房”必將助推房價;
 

　　2：長期而言，“共有產(chǎn)權(quán)房”對于地方政府和房產(chǎn)商的“利好”，要勝過購買“共有產(chǎn)權(quán)房”的低收入群體，更遠勝于購買商品房的大眾群體。
 

　　溫馨提示
 

　　在文章的最后為大家總結(jié)，咋一看共有產(chǎn)權(quán)住房是好的，但從長期來說必須警惕“共有產(chǎn)權(quán)房”的負效應(yīng)，防止一些地方政府“明修棧道、暗渡陳倉”，以“經(jīng)濟適用房制度創(chuàng)新”為借口助推高房價。
 

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